Acheter une maison au Québec

Voilà une idée qui a subitement frappé mon esprit après avoir émergé pendant un très long moment : devenir propriétaire et acheter une maison au Québec. En réalité, cette idée ne date pas d’hier. Dans un premier temps, nous nous étions déjà questionnés avant de nous expatrier. Dans un second temps, nous avons réétudié le marché et exploré différentes possibilités fin octobre 2019 lors de notre second déménagement au Québec. Et pour finir, cet été, en entendant parler d’une opportunité vraiment alléchante, j’ai relancé le sujet sur la table. (chacun son tour^^)

Pour commencer, je tiens à préciser, afin d’éviter tout amalgame ou quiproquo voire quelques interprétations hâtives, que les données  avancées dans cet article sont représentatives de NOTRE SITUATION PERSONNELLE, à l’instant T où j’écris cet article, à Saint-Georges-de-Beauce, au Québec. Je pense avoir été assez clair. Ta situation sera différente et forcément unique, que tu sois installé en Beauce, ou ailleurs au Québec. Certaines conditions appliquées à ta situation personnelle ne seront inévitablement pas identiques aux nôtres. Mais ça, tu l’avais bien compris n’est-ce pas ?  

Ensuite, les informations citées ci-dessous sont issues de professionnels du marché (courtier hypothécaire, conseillers bancaires, spécialistes du marché croisés, professionnels et d’autres interlocuteurs, rencontrés sur place).  Sans plus tarder, rentrons dans le vif du sujet.

Pourquoi acheter une maison au Québec en tant qu’expatrié ?

1. • Le marché est extrêmement vaste et en Beauce, le ratio de l’offre et de la demande sur les maisons individuelles (“séparée” ou unifamiliale si tu poursuis ton intégration) est entrain de se tendre, ce qui peut devenir une réelle aubaine pour certains propriétaires.

• • Le prix d’un loyer d’une maison avec un terrain comme celle que nous louons actuellement (850$/mois) peut correspondre au montant du crédit mensuel à rembourser en fonction des montages financiers.

• • Se (re) forger un patrimoine pour nous et surtout pour notre Champion. Nous sommes devenus propriétaires en France à respectivement 23 et 24 ans et nous comptons bien renouveler l’opération.

• • S’assurer une “garantie financière” .

• • Avoir notre “chez nous”.
• • Pouvoir se lancer ensuite dans d’autres projets. C’est à ce moment précis où tu tu te dis : “il est complètement fou celui-là, il n’a même pas encore acheté une maison qu’il pense déjà à la suite ?”. “C’est en plein ça très cher(e)”  (l’intégration continue). Aline a une capacité incroyable à me suivre. Je la félicite au passage.

Notre projet ?

Concrètement, j’avais imaginé un projet locatif. Une maison des années 80, d’environ 1500 p² de superficie sur 8 000 p² de terrain. Pour te faciliter la tâche, prend 1/10e de chaque mesure pour les convertir en m². Soit 150m² de plancher (surface au sol pour ceux qui n’ont pas encore traversé l’Atlantique) sur 8 ares de terrain. Une toiture restaurée il y a 4 ans, une électricité saine (vigilance, gros point à surveiller ici !!) et le rez-de-chaussée quasi rafraîchi dans sa totalité au niveau du second œuvre. Pour notre résidence principale, cela ne pouvait pas correspondre. Nos attentes sont différentes : localisation, typologie, style, surface du terrain…

Mais d’un point de vue locatif, l’enveloppe estimée pour la rénovation était moindre. Premièrement, je suis devenu bricoleur depuis notre première construction. NB pour les amis et la famille : pas de déballage en public ici svp, soyez indulgents avec moi, ce qui se passe sur un chantier reste sur un chantier hein ! Et puis, ça fait 11 ans, il y a prescription^^. Deuxièmement, je commence à avoir de très bons contacts en Beauce (entrepreneurs, matériels, outillages.) Ce qui facilitera forcément l’opération, d’un point de vue pratique et financier.

À titre indicatif, le budget total estimé est de 150 000 $ CAD, soit 100 000€ pour notre projet. Il ne s’agit donc absolument pas de la photos de la maison mise en avant sur cet article !! 😀 Soyons réalistes.

La mise de fonds à prévoir

Les institutions financières, plus communément appelées les banques en France, exigent certaines conditions pour devenir propriétaire d’un bien immobilier.

• • 5% de mise de fond minimum pour l’achat d’une résidence principale

• • 10% pour la tranche supérieure à 500 000$

• • 20% au delà d’1 million de dollars canadiens

Bien évidemment, comme dans chaque montage financier, peu importe le pays, la mise de fonds et les conditions d’éligibilités peuvent varier (se durcirent soyons honnêtes ) en fonction :

• Du type de bien (locatif, neuf ou ancien …) et son usage (locatif, commercial …)
• De la situation personnelle du foyer (type de visa, travailleur autonome, “mauvaise” côte de crédit, solvabilité…)

Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, la Société canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) vous oblige à prendre une assurance prêt hypothécaire. La prime d’assurance peut représenter entre 0,6% et 4,5% du montant de l’hypothèque. En ce qui concerne la première tranche de 5%, elle a été mise en place pour favoriser l’accès à la propriété. À contrario, en fonction de votre statut et de votre situation, vous allez sans doute devoir investir 10% du montant de votre emprunt. Dans notre cas, en tant que résidents temporaires avec un permis de travail ouvert et un permis d’études souhaitant faire du locatif, avec un historique très récent (12 mois sur le territoire), c’est le trio gagnant : 20% de mise de fonds obligatoire pour un investissement locatif.

À cela se rajoute bien évidemment l’évaluation de la solvabilité de chaque dossier en fonction des charges du foyers.

Tu pourras retrouver toutes les informations nécessaires sur le site du gouvernement Canadien.

Les conditions de solvabilité pour devenir propriétaire dans la Belle Province

Les étudiants

À savoir, la personne titulaire d’un permis d’études ne sera pas prise en compte dans le calcul des ressources. Concrètement, Aline, qui entame sa troisième session au CEGEP, même si elle devait gagner 15 000 dollars canadiens / an en travaillant quelques heures par semaine (rappel, les étudiants ont le droit de travailler 20h par semaine en parallèle de leur formation et 40h entre les sessions), ses revenus ne seraient pas comptabilisés dans l’équation.

NB : personnellement, nous avions convenu qu’Aline se concentrerait exclusivement sur la réussite de ses études et de ce fait, qu’elle n’irait pas travailler en parallèle de ses études, du moins lors de la première année. C’est un choix personnel (j’ai légèrement insisté peut-être…). Pour cette 3ème session (2 par année, automne et hiver), elle est maintenant à l’aise avec le rythme du CEGEP. Son organisation est millimétrée (une machine à réussir ) et l’appréhension des débuts s’est estompée. Quasiment 90% de moyenne sur la deuxième session, malgré la pandémie (APPLAUSE), c’est pour dire. De ce fait, elle va commencer à s’informer pour faire quelques heures à droite à gauche si le planning le permet.

Le taux d’endettement

Sinon, le seuil d’endettement avoisine celui connu en Europe. On parle de 34 % en moyenne pouvant frôler les 40 % en fonction du dossier. À valider au cas par cas avec ton conseiller, comme précisé précédemment. Encore une fois, c’est l’historique de crédit et la cote de crédit qui détermineront ta facilité (ou non) à emprunter. Je développerai ces points ultérieurement dans un article dédié au système bancaire.

Les frais annexes à prévoir lors d’un achat au Québec (liste non exhaustive)

Taxe de mutation

Plus connue sous le nom de taxe de bienvenue (crée par un ancien Ministre en 1976, nommé…. Mr Jean BIENVENUE. Ça ne s’invente pas !)

• • 0.5 % sur la première tranche de 50 000 $

• • 1 % sur la tranche de 50 000 $ à 250 000 $

• • 1.5 % sur la tranche de 250 000 $ et plus*

* Pour les propriétés achetées à Montréal, on doit calculer un pourcentage de 2 % pour la tranche de valeur excédant 500 000 $.

Les taxes Provinciales et Fédérales

La TVA locale s’applique pour l’achat d’une maison neuve ou pour une propriété détenue par une entreprise. Elle ne te sera pas appliquée sous certaines conditions dans l’usagé (tu peux oublier le mot “occasion”, ou “ancien”, l’usagé s’applique dans toutes les situations. Intégration, quand tu nous tiens). Attention, les prix de vente affichés par les courtiers immobiliers (exit les “agents” immobiliers, je t’avais prévenu, l’intégration continue) sont avant taxes, ou taxes en sus, le hors taxes Québécois. Mise à part quelques cas particuliers, où la taxe ne s’applique pas (certains services ou produits alimentaires par exemple), tous les prix de vente sont affichés avant taxes.

Enfin, pour éclaircir les dernières zones d’ombres sur les taxes gouvernementales, voici la définition de ces acronymes :

1. La TPS : Taxes sur les Produits et Services (taxe Fédérale, soit Canadienne)
2. La TVQ : Taxe de Vente du Québec (taxe Provinciale, soit Québécoise)

Pour la petite joke, (paradoxalement, anglicisme et loi 101 font très bon ménage au Québec, je ne me lancerai pas dans l’explication aujourd’hui^^), voilà la définition que m’a donnée une Québécoise :

TPS = “ Tu payes en sacrément”

TVQ = “ Tu vis au Québec”

Oui, il faut le savoir, les Québécois sont aussi allergiques (et un petit peu réac ?) aux taxes que les Français. Pour la petite histoire, chaque Province ou Territoire applique la deuxième taxe à un taux qui lui est propre. Le Québec est la Province dont le taux est le plus élevé au Canada. C’est ainsi, il faut s’y faire.

Les taxes municipales et scolaires

Plus précisément, elles correspondent aux taxes foncières et services publics. À payer généralement à l’acquisition du bien, elles sont calculées par le notaire lors de l’achat. Pour notre projet, sur Saint-Georges, nous pouvions envisager une enveloppe de 1500 à 2000$/an pour ces deux taxes. Bien évidemment, amis citadins ou en périphéries des grandes villes, attendez-vous logiquement de voir ce poste gonfler. Compte tenu des infrastructures dont vous bénéficierez à proximité, c’est “légitime”.

L’inspection

Le coût peut varier selon le type de propriété, les dimensions et l’âge de la maison. Il faut prévoir 500 $ et plus pour réaliser cette inspection.

Analyse d’eau

Les puits artésiens sont très fréquents en région, où les terrains peuvent être soit très vastes, ou situés très à l’écart des raccordements municipaux. Sachant qu’il s’agit d’un réseau d’approvisionnement secondaire à l’acheminement classique prévu par la collectivité, une analyse de ce type peut coûter environ 75$ et peut être demandée par l’assureur ou l’institution financière.

Le notaire, LA bonne nouvelle

Tout d’abord, je tiens à te remercier d’avoir constaté cette belle figure de style. Notaire et bonne nouvelle peuvent exceptionnellement se trouver dans la même phrase sans pour autant être associés à un oxymore. Car contrairement à notre précédente acquisition en France, où nous avions laissé quelques milliers d’euros au départ et une belle prime de sortie non prévue à la revente en supplément de ce qui était naturellement dû, au Québec, les frais sont fixes et peuvent varier que “légèrement” d’un cabinet à un autre. En ce qui nous concerne, nous parlons de 1 300 $ (non, il ne manque pas un zéro!).

Deux exemples de montages financiers pour notre investissement immobilier

1. 110 000 $ + apport 20% pour du locatif : une mensualité de 620$/mois sur 25 ans.
2. 180 000$ + apport 10% pour une résidence principale : une mensualité de 761$/ mois sur 25 ans.

Informations complémentaires

Comme en France, tu peux magasiner ton assurance sur le financement (il va falloir que tu t’habitues au “magasinage” si tu souhaites atteindre le deuxième niveau de l’intégration). Aussi, concernant l’assurance habitation, sache que le montant te sera aussi communiqué avant taxes, mais qu’elles ne sont “que” de 9% (et pas 14,975%  = TPS + TVQ).

Conclusion : investissement immobilier ou non ?

Pour l’instant, nous renonçons au projet. À celui-ci, du moins. Certes, il faut savoir prendre des risques, mais ils doivent être un minimum mesuré. Aujourd’hui, tous les feux ne sont pas au vert pour que nous décidions de nous lancer. Mais ce n’est que partie remise. D’autres projets sont en cours de préparation : la suite au prochain épisode ! 😉 Maintenant que tu sais tout sur ce coup d’essai immobilier, dis-moi en commentaire si tu conçois toi aussi de devenir propriétaire et d’acheter une maison au Québec. Sinon quelle est ta vision des choses ? As-tu encore des questions sans réponses ? Pose-les et je me ferais un plaisir d’y répondre ! 

Pour continuer l’aventure Stalimapics

Merci d’avoir lu cet article ! Si tu découvres ce blog aujourd’hui, je te souhaite officiellement la bienvenue !

Les témoignages d’expatriés t’inspirent ? Génial ! Je t’invite à lire l’interview de Déborah, installée avec sa petite famille dans la ville des festivals ou celle de Charline et Christophe, qui ont traversé quasi l’intégralité du Canada et visité 48 États américains !!

Sinon, pour en découvrir toujours plus sur notre aventure, tu peux consulter cet article sur notre mode de consommation au Québec.

Enfin, si tu as d’autres questions sur le sujet de l’expatriation, ou une envie de changer de vie, laisse-moi un commentaire juste en dessous de cet article ou contacte-moi via ma messagerie instagram.

Et surtout ? N’arrête pas de rêver !

À bientôt !

Bye Bye

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